Vender casa em Lisboa em 2026: custos, prazos e documentos

Vender casa em Lisboa em 2026 exige mais do que encontrar comprador. Há documentos a reunir antes do primeiro anúncio, custos que ficam do lado de quem vende e um imposto sobre a mais-valia que convém estimar cedo. Este guia resume as regras em vigor e assinala o que depende de cada caso.

Documentos para vender casa

A Certidão Permanente do Registo Predial identifica o imóvel, o proprietário e os ónus registados, como uma hipoteca ou uma penhora. Pede-se online e é o primeiro documento que comprador, banco e notário consultam.

A Caderneta Predial Urbana obtém-se no Portal das Finanças e mostra a inscrição na matriz e o valor patrimonial tributário. Deve estar de acordo com o registo; quando não está (áreas, divisões, anexos), é preferível corrigir antes de anunciar.

O Certificado Energético é obrigatório na venda e é emitido por um perito qualificado do sistema gerido pela ADENE. Para habitação, é válido por dez anos e deve existir desde o momento em que o imóvel é colocado à venda.

Nas frações de prédios em propriedade horizontal, a escritura deve ser acompanhada de uma declaração do administrador do condomínio com os encargos em vigor e as eventuais dívidas da fração, salvo se o comprador declarar expressamente que prescinde dela.

Se houver crédito à habitação, é preciso pedir ao banco o montante em dívida para a data prevista da escritura e a declaração de distrate, que permite cancelar a hipoteca no registo.

Checklist de documentos para vender casa:

• Certidão Permanente do Registo Predial
• Caderneta Predial Urbana
• Certificado Energético válido
• Título urbanístico (licença ou autorização de utilização), se existir
• Declaração do condomínio sobre encargos e dívidas
• Declaração de distrate do banco, se houver hipoteca
• Identificação e NIF de todos os proprietários
• Habilitação de herdeiros, se o imóvel for herdado

Licença de utilização: o que mudou

Com o Simplex urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024), deixou de ser necessário apresentar a licença de utilização e a ficha técnica da habitação na escritura. Vender um imóvel sem esse documento tornou-se possível, com o risco a passar para quem compra.

O regime voltou a mudar. Desde 1 de outubro de 2026, data em que entrou em vigor o Decreto-Lei n.º 108/2026 (adiada pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026), a escritura ou o documento de venda tem de mencionar a situação do título urbanístico: que foi apresentado, que o vendedor declara tê-lo sem o exibir, ou que declara não o ter. Se a menção faltar, o negócio pode ser anulado. A lei não proíbe vender sem título, mas obriga a dizê-lo com clareza. Na prática, um título em falta tende a gerar perguntas do comprador e do banco, por isso vale a pena obtê-lo junto da câmara municipal antes de pôr a casa à venda.

Custos de vender casa

O principal custo é a comissão de mediação. Habitualmente é uma percentagem do preço de venda, acrescida de IVA, e fica fixada no contrato de mediação, que a lei exige por escrito. Por regra, a remuneração só é devida com a conclusão do negócio, embora o contrato possa antecipar parte do pagamento para a data do contrato-promessa.

Seguem-se custos menores, mas certos: o Certificado Energético (o valor varia com a área e com o perito), as certidões e, se o imóvel tiver hipoteca, os encargos do cancelamento — a comissão que o banco cobra pelo distrate, o registo do cancelamento e uma eventual comissão de reembolso antecipado prevista no contrato de crédito. Convém pedir ao banco estes valores por escrito logo no início.

Mais-valias: quanto se paga de imposto

Quando a venda gera ganho, esse ganho é tributado em IRS e declarado no ano seguinte. Para residentes, a regra geral do Código do IRS é considerar apenas 50% da mais-valia, que se soma aos restantes rendimentos e é tributada às taxas progressivas. Desde 2023, também os não residentes passaram, em regra, a ter o ganho considerado em 50%, com particularidades que convém confirmar.

O ganho não é a simples diferença entre o preço de venda e o de compra. Se passaram mais de 24 meses desde a aquisição, o valor de compra é atualizado pelos coeficientes de desvalorização da moeda, publicados todos os anos em portaria. A esse valor somam-se as despesas necessárias à compra e à venda (IMT, Imposto do Selo, escritura e registos pagos na compra; comissão de mediação e certificado energético na venda) e os encargos com obras de valorização feitas nos últimos 12 anos, desde que comprovados.

Há situações em que o ganho fica excluído de tributação. A mais conhecida é o reinvestimento: se a casa vendida foi habitação própria e permanente nos 12 meses anteriores à venda e o valor de realização, deduzido do empréstimo que se amortize, for reinvestido noutra habitação própria e permanente em Portugal ou noutro Estado da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda, o ganho não é tributado. Se o reinvestimento for parcial, a exclusão é proporcional. A intenção de reinvestir tem de ser declarada no IRS do ano da venda.

Em 2026 surgiu uma alternativa temporária (Decreto-Lei n.º 97/2026): para vendas entre 2026 e 2029, o ganho pode também ficar excluído se o valor for reinvestido num imóvel em Portugal destinado a arrendamento habitacional com renda dentro dos limites legais, cumprindo condições exigentes durante cinco anos. Já os imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 não estão, em regra, sujeitos a mais-valias, mas a venda continua a ter de ser declarada.

Cada caso tem particularidades (heranças, compropriedade, obras sem fatura, imóveis com apoios públicos), por isso a simulação deve ser feita com um contabilista antes de fixar o preço.

O que fica do lado do comprador

O IMT e o Imposto do Selo sobre a aquisição são pagos por quem compra. Salvo acordo em contrário, as despesas do contrato de compra e venda também ficam a cargo do comprador. O vendedor não paga estes impostos, mas eles pesam no preço que o comprador está disposto a oferecer.

Quanto tempo demora vender casa em Lisboa

Não há um prazo fixo; o que se pode fazer é encurtar as fases que dependem de quem vende.

A preparação — avaliação, documentos, certificado energético, fotografia e plano de comercialização — leva normalmente algumas semanas, mais se for preciso corrigir o registo ou a matriz ou obter o título urbanístico.

A comercialização é a fase mais variável: depende do preço face aos comparáveis, da zona e do estado da casa. Um preço alinhado com o mercado e documentação completa tendem a trazer propostas sérias mais cedo; um preço acima do mercado costuma prolongar a venda e acabar em revisão.

Aceite a proposta, celebra-se normalmente o contrato-promessa de compra e venda (CPCV), com entrega de sinal. O CPCV fixa o preço, o prazo para a escritura e as condições do negócio, e o sinal tem consequências legais em caso de incumprimento: se for o comprador a desistir, perde-o; se for o vendedor, pode ter de o devolver em dobro.

Entre o CPCV e a escritura, o prazo é acordado entre as partes e depende sobretudo do crédito à habitação do comprador: avaliação bancária, aprovação final e marcação da escritura.

Por onde começar

A sequência mais segura é pedir uma avaliação fundamentada em transações comparáveis, reunir os documentos, simular as mais-valias com um contabilista e só depois anunciar.

Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento fiscal ou jurídico.