Grundstücke mit PIP (Informationsbereitstellung): Warum sie sicherer verkauft werden
Wir bei Alexander RAD vertreten eine einfache Idee: Grundstücke mit einer positiven Vorabinformationsanfrage (PIP) verkaufen sich mit größerer Sicherheit als Grundstücke ohne eine solche Anfrage. Der Käufer weiß vor Vertragsunterzeichnung, was er darauf bauen darf. Der Verkäufer geht mit einer klaren Antwort der Gemeinde auf den Markt, anstatt mit offenen Fragen.
Welche Garantie bietet ein PIP dem Käufer?
Das Vorinformationsverfahren (PIP) ist ein Antrag an den Gemeinderat, um festzustellen, ob ein Stadtentwicklungsprojekt durchführbar ist und unter welchen Bedingungen. Fällt die Antwort positiv aus, ist sie für den Gemeinderat bei seiner Entscheidung über etwaige spätere Genehmigungsanträge bindend.
Die im Mai 2026 veröffentlichte Überarbeitung der städtebaulichen Vorschriften, bekannt als Simplex Urbanístico 2.0 (Gesetzesdekret Nr. 108/2026), stärkte dieses Instrument. Das positive Vorabinformationsverfahren (PIP) ist zwei Jahre gültig und kann einmal verlängert werden. Sobald alle Parameter des Vorhabens festgelegt sind, ist das Bauvorhaben von der Genehmigungs- und Voranmeldungspflicht befreit. Die Frist für die Aufhebung eines positiven PIP wurde von zehn auf drei Jahre verkürzt, wodurch Käufern eine zuvor fehlende Rechtssicherheit gewährt wird.
In der Praxis hört der Käufer auf, auf das Potenzial des Grundstücks zu setzen, und beginnt, bekannte Baurechte zu erwerben.
Das Risiko beim Kauf ohne PIP
Die Genehmigungsverfahren gestalten sich weiterhin zeitaufwendig. Im Mai schätzte Vasco Moreira Rato vom Stadtrat Lissabon, dass die Stadtverwaltung für ein Genehmigungsverfahren ohne besondere Komplexität durchschnittlich vier Monate benötigen würde. Er räumte jedoch ein, dass das Verfahren deutlich länger dauert, da rund 90 % der Anträge unzureichend dokumentiert sind. Gleichzeitig hat sich das Genehmigungsverfahren verlangsamt: Bis April 2026 wurden 6.586 Bau- und Sanierungsprojekte genehmigt, 7 % weniger als im gleichen Zeitraum des Jahres 2025. Wer Land ohne vorläufigen Bebauungsplan (PIP) kauft, kauft auch diese Unsicherheit. Er weiß weder genau, wie viel er bauen kann, noch wann er damit beginnen kann, und der gebotene Preis spiegelt dies wider.
Warum verkaufen sich Grundstücke mit einem PIP besser?
Der Käufer kann sich schneller entscheiden und den Preis für das Grundstück verhandeln, nicht das Risiko einer Baugenehmigung. Das Grundstück wird dadurch auch für mehr Menschen attraktiv. Eine Familie, die ein Haus bauen möchte, hat selten die Zeit oder die Mittel, ein Genehmigungsverfahren von Grund auf selbst zu durchlaufen, und ein Bauträger spart Monate im Bauablauf.
Eine weitere Neuerung beeinflusst die Verhandlungen. Mit Simplex 2.0 muss im Kaufvertrag für ein Baugrundstück vermerkt sein, ob ein städtebaulicher Bebauungsplan vorliegt. Andernfalls kann der Vertrag für ungültig erklärt werden. Städtebauliche Unterlagen sind nun Bestandteil jedes Verkaufs, und ein Grundstück mit einem positiven vorläufigen Informationsverfahren (PIP) hat einen entsprechenden Vorteil.
Grundstücksteilungen: Machbarkeitsprüfung früher
Die Überprüfung stellte außerdem klar, dass das Vorinformationsverfahren (PIP) für Grundstücksteilungen beantragt werden kann. Für Eigentümer großer Grundstücke, die eine Aufteilung in Parzellen planen, ermöglicht dies eine frühzeitige Prüfung der Wirtschaftlichkeit, bevor finanzielle Mittel für umfassende Projekte aufgewendet werden. Die Gemeinde hat 45 Tage Zeit zu antworten; erfolgt keine Antwort, gilt der Antrag als stillschweigend genehmigt.
Unsere Empfehlung
Für Verkäufer: Beantragen Sie den vorläufigen Informationsplan (PIP), bevor Sie das Grundstück auf den Markt bringen. Die Bearbeitungszeiten sind kurz (15 Tage für einen einfachen PIP, 30 Tage für einen PIP mit detaillierten Parametern), der Antrag muss jedoch gut vorbereitet sein, da die Prüfung die Möglichkeit ausschließt, das Projekt nach der Vorverhandlung zu ändern.
An Käufer: Fragen Sie immer nach, ob ein vorläufiger Informationsplan (PIP) vorliegt, wann dieser erstellt wurde und bis wann er gültig ist. Grundstücke ohne PIP können eine gute Gelegenheit darstellen, sofern der Preis das damit verbundene Risiko und den Zeitaufwand rechtfertigt.
Bei der Bewertung eines Grundstücks stellen wir uns zunächst die Frage, was darauf gebaut werden kann. Ein positiver Bebauungsplan beantwortet diese Frage, noch bevor der Käufer sie stellen muss.
